Under pandemien har vi sett en markert økning i utflyttingen fra urbane sentre, som New York, Stockholm, Helsinki og Oslo. Økt aksept for og ønske om mer hjemmekontor i mange bransjer kan bidra til et mer varig skift bort fra byene også fremover og redusere boligprisgapet mellom by og omegn. Mer hjemmekontor står også høyt på listen til det internasjonale energibyrået (IEA) som en nøkkelløsning for å redusere verdens oljeforbruk.

Mange av oss som følger boligmarkedet tett, tok retningen i urbaniseringen nærmest for gitt før pandemien slo til for to år siden. Løpende tall for boligpris- og befolkningsveksten har bekreftet at økt tilflytting til byene har vært en global supertrend i nyere tid. Kanskje vil fremtiden utvikle seg annerledes. I 2022-utgaven av Norwegian Housing Market Watch (NHMW) peker jeg på flere nye trender for Oslo-regionen som markerer brudd i presset mot hovedstaden under pandemien.

Rekordhøy utflytting fra Oslo til rimeligere boområder

Nettoinnflyttingen til Oslo, antallet som flyttet inn minus antallet som flyttet ut, fra andre deler av landet har ikke falt like raskt på flere tiår som den gjorde under pandemien.

Vi må helt tilbake til 1970-årene for å finne tilsvarende bevegelser i befolkningens flyttemønster i disfavør av Oslo. Det gjelder spesielt unge voksne. Middels sentrale kommuner, som Skien, Larvik og Fredrikstad, skiller seg positivt ut som destinasjoner for utflytterne i 2020.

Denne utviklingen er i tråd med det man internasjonalt omtaler som «the great reshuffling», den store flukten fra dyre boliger i byene. Den gjennomsnittlige utflytter fra Oslo til omegn under det første pandemi-året flyttet til en kommune hvor prisen for en lik enebolig på 140 kvadratmeter var drøye 3,5 millioner kroner lavere.

Den kraftige veksten i antall utflyttere fra Oslo, inn i rimeligere boområder med lenger reisevei til hovedstaden, bidro dermed til at mange kunne kjøpe større og bedre boliger enn før.

Prisen på å bo sentralt sank

Parallelt med den økte utflyttingen flyttet også presset i boligmarkedet seg lenger ut fra sentrum under pandemien. Figurene under viser boligprisveksten i Oslo-området og reisetid til Oslo S.

En tydelig trend på lang sikt (figur 1) er sentralitetspremien, som betyr at boligprisveksten har vært høyere i kommuner med kortere reisetid til Oslo. For eksempel var boligprisveksten mellom 2009 og 2020 mye høyere i Lier, hvor pendlere bruker en halvtime til Oslo S, enn i Tønsberg, hvor pendlere bruker over en time og et kvarter.

Denne negative sammenhengen mellom prisvekst og reisetid ser vi også i enkeltår hvor boligprisveksten i regionen har vært høy, som i 2016.

I pandemiåret 2020 snus derimot denne sammenhengen på hodet og boligprisveksten var typisk stigende med reisetid til hovedstaden (figur 2).

Pandemien bidro til fall i boligpriser og husleia

Dette resultatet er i tråd med pågående forskning på feltet fra det nasjonale senteret for boligmarkedsforskning, Housing Lab. Det er også i tråd med studier av amerikanske byområder som nylig er publisert.

Denne forskningen viser at pandemien bidro til både boligpris- og husleiefall i sentrum og vekst lenger fra sentrum i de fleste amerikanske storbyområder, noe som reduserte pris og leie-gapet relativt til storbyen.

Flere utflyttere fra Oslo kan være en av årsakene til at presset i boligmarkedet flyttet seg lenger ut av sentrum, men det kan også være en viktig forskjell på hvem som blir og hvem som drar. Registerdata viser at Oslo-utflytterne under pandemien typisk hadde høyere boligformuer enn tidligere.

For innflyttere til Oslo fra omegn-kommunene var bildet motsatt, og jevnt over var innflytterne yngre og hadde med seg lavere boligformuer i 2020 enn 2019. Det kan henge sammen med at muligheten for hjemmekontor er en større utløsende faktor blant familier med plassbehov og som eier bolig fra før enn unge single og mobile.

På den andre siden av pandemien

Det er flere grunner til å tro at økt digitalisering og hjemmekontor har potensial til å bremse urbaniseringen. Dette er både forankret i økonomisk teori og forskning på bopreferanser. Et skifte mot mer eksternt arbeid uten lockdown kan også bli den nye normalen.

Basert på mobilitetstall fra Google var detfremdeles betydelig færre på jobb i Oslo, Bergen og Trondheim også gjennom våren 2022. Ser vi fremover oppgir et flertall av arbeidstakerne at de ser på hjemmekontor som et gode de vil fortsette med noen dager i uka, ifølge en rapport fra Oslo Met.

Kanskje bør politiske myndigheter legge til rette for mer hjemmekontor også videre? Isolert sett vil færre jobbreiser redusere etterspørselen etter sentral beliggenhet. En oppside av en slik utvikling vil være at flere har mulighet til å jobbe i et høyproduktivt arbeidsmarked, men bo i rimeligere boområder. Det kan gi velferdsgevinster i form av høyere bokvalitet for flere og samtidig redusere presset på sentrum.

Samtidig er det usikkert hvor produktive og motiverte hjemmearbeid gjør oss over tid. Klimagevinstene og energibesparelsene ved færre jobbreiser kan også bli betydelige, med mindre et slik skifte også gir oppsving til en ny bil-æra. Fallet i antall kollektivreisende i Oslo er allerede betydelig. Forskningen vil nok ha litt å bryne seg på også fremover.

Forskersonen er forskning.nos side for debatt og populærvitenskap