Vi økonomer har lenge manglet informasjon som kan forklare hvordan kvalitet spiller inn på prisen på ting vi ønsker oss, eller det vi kaller ulike goder. Vi har derfor ikke visst om og eventuelt hvordan endringer i kvalitet vil påvirke om prisen stiger eller synker på slike goder.

Spesielt gjelder det varige goder som hus, hytter og hele nabolag, hvor en viktig del av den totale verdien er kvalitetsforskjeller i valg av materialer og graden av vedlikehold.

Med stadig bedre datagrunnlag fra satelittfoto og digitale kilder, som Finn.no og digitale prospekter, kan kvaliteten nå i større grad måles. Det har gitt opphav til både nye spørsmål og svar. I ny forskning kartlegger vi andelen oppussede og nedslitte boliger blant de som er solgt i hovedstaden og hvordan graden av oppussing påvirker prisingen.

Et slående funn fra dette arbeidet er hvor stor betydning oppussing har for å bestemme prisen på boliger.

Hvis boligen nylig er renovert, regner vi med at den vil bli 5-7 prosent dyrere enn en bolig som ikke er renovert utover normalt vedlikehold. Et oppussingsobjekt vil synke med 9-10 prosent i verdi.

Dersom vi ikke kjenner boligenes renovasjonsgrad godt nok, fører dette til skjevheter og feil i måten vi beregner boligpris og forventet prisvekst. Dette gjelder selv om en bruker de beste beregningsmetodene som finnes i dag. Disse feilene er ikke bare betydelige, men varierer også over tid og rom.

Variasjon over tid: Prisingen av oppussing varierer med markedstemperaturen

I 2016 og starten av 2017 var boligmarkedet sterkt i Oslo og store deler av landet, og kjølnet deretter resten av året. Det kan se ut som om jakten på de dårlige boligene, oppussingsobjektene, tar seg markant opp når markedet er sterkt, og faller når markedet kjølner. Parallelt kaster oppussing mindre av seg når markedet er sterkt.

Det kan blant annet henge sammen med at kjøperes boligbudsjett bidrar til et «race to the bottom». Inntekts- og lånebegrensninger kan føre til at færre vil kjøpe dyre boliger, som ofte inkluderer de nyoppussede. I motsatt fall åpner et oppussingsobjekt opp for muligheten til å pusse opp i fremtiden.

Slik vil man kunne spre boligkostnaden over tid. Eller med andre ord: det er billigere i dag å få fatt på en bolig som kan bli bedre i morgen.

Variasjon i rom: En større andel oppussingsobjekter i Oslo øst gir større skjevheter

Oppussing er ujevnt fordelt i hovedstaden og de fleste oppussede boligene ligger i sentrale deler av Oslo vest. Figuren under viser fordelingen av andelen renoverte boliger for femårsperioden 2014-2019.

For eksempel finner vi oftere renoverte boliger i boligsalgene i bydelene Sentrum og Frogner (1 og 3) i Vest. Oppussingsobjekter er mer vanlig i lavinntektsområder i Øst (høyre figur), som Søndre Nordstrand og Grorud, som er blant de billigste boligområdene i byen.

Den ulike sammensetningen av oppussede boliger rundt omkring i byen har konsekvenser for hvordan vi beregner boligprisveksten. For Oslo totalt og i Sentrum er denne «renovasjons-skjevheten» eller feilen anslått til drøye 8 prosent av den beregnede prisveksten per kvartal.

Det innebærer eksempelvis en nedjustering av boligprisveksten i Oslo fra drøye 6 til 5 prosent i første kvartal 2017 grunnet en høy andel oppussede boliger for salg.

I det mindre velstående øst finner vi en større renovasjons-skjevhet tilsvarende 15 prosent av den beregnede prisveksten denne perioden. Feilen i boligprismålingene er dermed typisk dobbelt så høy i områder som Søndre Nordstrand enn i Sentrum og er drevet av en høyere andel boliger som ikke har vært pusset opp på en stund.

Negative spiraler fra enkeltboliger til hele nabolag

At færre vedlikeholder og pusser opp i «dårlige» nabolag fører også til negative prisspiraler i nabolaget selv. Pågående forskning på amerikanske boligmarkeder undersøker effekten av renovering av tvangssolgte boliger på boligpriser i nabolaget.

Forfatterne finner at boligprisene rundt en rehabilitert eiendom blir 2,3–4,0 prosentpoeng dyrere etter renoveringen. Det innebærer at en bolig til 5 mill. kr i nærheten av en bolig som er nyoppusset vil forventes å stige i pris til 5,1-5,2 mill. uten selv å være pusset opp.

Dessuten medfører en gjennomsnittlig oppussing samlede velferdsgoder nesten fire ganger større enn renovasjonskostnaden gjennom positive spiraler. Dette inkluderer økt glede ved å bo i et vakrere område og at verdien på egen bolig stiger. I motsatt fall, dersom omfanget av oppussingsobjekter er stort, går nabolaget glipp av disse velferdsgodene.

Kvalitetsparadokset: Bedre er også dyrere

Til sammen peker dette mot et kvalitetsparadoks: Løfter vi kvaliteten på boliger og nabolag som programmer som Oslo Sør-satsningen tar sikte på, løfter vi også prisene via både direkte og indirekte effekter. Det er bra for de som bor der fra før, men øker samtidig de økonomiske barrierene for å kunne bo.

Heldigvis gir de rike datakildene bedre grunnlag for å vurdere effektene av dyre offentlige satsninger som tar for seg å virke via kvalitetsløft fremover. I tillegg til å gi mer presise beregninger av reell prisvekst som ikke egentlig skyldes ulik kvalitet. Det er vi alle tjent med.

LES OGSÅ:

Hun forsker på hvordan det kan bli lettere for unge å kjøpe sitt første hjem

Alle trenger et sted å bo, men ikke alle har råd til å kjøpe leilighet. Det vil Marit O. Mamre gjøre noe med.